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（圖片來源：東方IC）

西峯/文 8月31日，存量察中國人民銀行、房貸否多國家金融監督管理總局下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的利率淄博一酒店漲價1.5倍被立案調查通知》，引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，下調降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。贏仍

通知要求，待觀自2023年9月25日起，存量察存量首套住房商業性個人住房貸款的房貸否多借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款或協商變更合同約定的利率利率水平。新發放貸款或變更后的下調貸款合同利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的贏仍淄博一酒店漲價1.5倍被立案調查加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。待觀

至此，存量察市場熱議數月的房貸否多存量住房貸款利率調整政策終于出臺。

為什么央行會在現在要求金融機構置換并下調存量房利率？未來存量房貸調整幅度大致多大？對普通家庭會產生什么樣的利率影響？

新房和存量房按揭利率大幅背離是其中一個原因。央行半年度貨幣報告顯示，截至2023年6月，全國個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%。新增個人住房貸款利率僅4.11%，其中首套房貸利率4.1%，第二套房貸利率4.9%，遠遠低于存量房貸5.5%左右的平均利率。

伴隨新增房貸利率持續走低，存量貸款老客戶一直有下調房貸利率的呼聲。2022年下半年起，客戶提前還貸的新聞不絕于耳。雖然很多專家指出，經濟下行期間提前還貸可能增加財務風險，但是面對同樣走低至2.5%-3%左右的理財和貨幣市場收益，很多精明的客戶還是用提前還款做了選擇。

個人住房貸款作為商業銀行長期以來壞賬最低、質量最優的資產，卻因提前還款而出現走低，顯然不利于銀行的長期穩健經營。2023年8月1日，在半年工作會議上央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，進一步為存量房貸“利率調整”給出了政策導向?；谝陨蠑祿驼?，筆者在此對未來相關政策落地的強度、時機和影響做以下判斷：

第一，經過一年多的討論，存量貸款利率向下調整已經成為共識。這有利于促進居民家庭消費，也能遏制提前還貸行為。

目前全國個人住房貸款余額38.6萬億元，存量貸款利率每降低10個基點，大致能降低客戶386億元利息開支。如果利率降幅進一步增加為50個基點，那么一個貸款百萬的家庭一年能節省5000元的利息開支。對整個市場來說，則能降低近2000億元的利息開支。這不但能減少客戶利息負擔、刺激家庭消費，還能減少近期較為密集的提前還貸行為。

第二，大約七成房貸可享受利率置換，新舊條款更替也要尊重現有的合約和法規。

由于現有貸款合同約束，存量房貸利率調整方案不太可能立即消除新老貸款差距，而會結合市場利率和合同條款做統籌安排。從央行角度來看，存量房貸利率的實際降幅會考慮各家銀行實際經營情況和合同條款。這也是為什么央行僅僅只是提出“指導”，而把政策具體落實方式留給銀行自行安排的主要原因。央行同時要求置換后的存量貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。這就為各行貸款利率下調設置了底線，同時也為將來可能的進一步利率放松提供了政策空間。

政策適用范圍方面，考慮當前一二手房貸的市場占比，估計約有七成的房貸可以享受利率置換政策。貸款置換政策是否能進一步延續到二套房房貸，目前仍需看先期政策落地效果，短期可能性不高。

第三，存量個人房貸是銀行最重要的優質資產，銀行將更多從自身經營角度來落實存量房貸利率調整政策。

在目前情況下，存量房貸利率如果不調整，商業銀行就將面臨客戶流失和提前還款的處境，負面沖擊明顯。但是如果存量房貸利率調整幅度過大，那么銀行的經營則會在利潤方面受到較大沖擊。在經歷地方和城投債務展期、以及房地產行業大面積沖擊之后，銀行手中這塊優質資產更顯重要。在整體利率下行的周期內，銀行能做的讓利空間也確實有限。

總而言之，商業銀行置換下調存量房貸利率政策出臺，將為按揭客戶節約貸款利息并釋放相應的消費能力。作為工具箱內政策工具的一部分，其本身亦要受制于現有合約和商業銀行讓利能力。但其釋放的政策強烈支持所帶來的市場信心，以及對過往按揭貸款提前還款行為的遏制，將是政策附帶的重要成果。

（作者系資深投資人）