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核心觀點：

1.政策頻出，居民無論是加杠地產還是消費，似都希冀于居民加杠桿。居民伊拉克內閣批準協議草案 與中國互免持外交及公務護照人員入境簽證但更為現實的加杠挑戰是，大疫三年之后居民會加杠桿嗎？這究竟是居民居民的能力問題，還是加杠意愿？當下地產政策放松能否像過往那般遂如人意？到底是靠地產來拉經濟，還是居民得靠經濟才能穩住地產？

2.直覺上，居民收入決定了其住房等購買力。加杠但反直覺的居民是，歷史上商品房銷售的加杠回升大都是在居民收入的低迷時期，當期收入并非制約購房的居民伊拉克內閣批準協議草案 與中國互免持外交及公務護照人員入境簽證決定性變量。無論是加杠剛性還是改善性需求，都屬于居民的居民長期行為，其決策取決于對長期利率及預期收入的加杠判斷。

3.過去一年尤其是居民疫情結束后，包括房貸利率在內的各類地產政策放松層出不窮，但效果似乎并沒有過往那樣立竿見影，本輪商品房銷售更與居民信心指數高度關聯。過去靠地產政策往往能拉動經濟，而本輪地產企穩更倚賴宏觀經濟尤其微觀主體預期的改善。

4.展望未來，地產新政之下商品房銷售的同比降幅有望收窄，近期看房熱度超季節性抬升對此已有預示。但從今年較為審慎的經濟增速目標來看，逆周期調節政策未必激進，加之微觀主體預期修復的漸進性，居民加杠桿行為及其引致的地產“脈沖”可能較溫和。

正文：

政策頻出，無論是地產還是消費，似都希冀于居民加杠桿。但更為現實的挑戰是，大疫三年之后居民會加杠桿嗎？這究竟是居民的能力還是意愿問題？當下地產政策放松能否像過往那般遂如人意？到底是靠地產來拉經濟，還是得靠經濟才能穩住地產？

一、 誰在主導居民加杠桿？

直覺上，居民收入決定了其住房等購買力。但反直覺的是，歷史上商品房銷售的回升大都是在居民收入的低迷時期。無論是剛性還是改善性需求，都屬于居民的長期行為，其決策取決于對長期利率及預期收入的判斷。

圖1. 當期收入并非購房的決定性變量