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樓市松綁的商辦市場釋放燎原之火，透過縫隙照到了被遺忘的新信角落。

近日，號優多名淘寶用戶稱收到真名垃圾信息深圳市悄然放開港澳居民購買商用物業的質商資格。據《中國房地產報》援引相關部門人士表述，圈開啟突“目前深圳市非住宅類的圍戰商業辦公物業、商務公寓等，商辦市場釋放對港澳居民放開。新信”

有機構預計，號優在大灣區加速融合的質商背景下，放開港澳居民網簽，圈開啟突將為深圳商辦市場帶來5-10個百分點的圍戰增量，助力深圳商辦市場庫存的商辦市場釋放加速去化。亦有觀點認為，新信與短期刺激相比，號優此次放開將是一個信號，在樓市調控松綁下，埋下商辦市場組合拳的伏筆。

一直以來，商辦物業并非剛需，但卻是樓市里的一項重要投資品類。從16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，為抑制“炒房”，多名淘寶用戶稱收到真名垃圾信息圍繞商辦物業的調控壓力雖有起伏，但整體維持在緊繃的狀態。

政策優化，猶如一顆雪球于山巒擲下。在長坡濕雪之上，市場正期待商辦物業能翻開一頁呼嘯的全新篇章。

商辦市場釋放新信號？

“豪購29套”、“熱銷1億元”，在房產中介的喜報中，深圳商辦市場執行16年的“限外令”得以松綁。

“限外令”所指《深圳市國土局關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，于2007年7月發布，明確境外機構只可購買辦公類商品房；港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用于自住的商品房。

時年出臺的“限外令”正中七寸，有效遏制了港資、外資等潮涌國內樓市，促進了樓市發展的穩定。如深圳中原地產董事總經理鄭叔倫所說，‘限外令’之前，在中原工商鋪（特別是商鋪部）成交比例中，香港客戶一度超過50%?！?/p>

如今，政策的優化也融入在新的時代背景下。受經濟持續發展，新型城鎮化不斷深入，房地產從供求關系出發，行業預期、房價預期均出現新的變化。

與逐漸升溫的住宅市場相比，北京、上海、深圳等一線城市的商辦市場，目前均運行在相對嚴格的調控政策下，包括限定最小分割單元、限定銷售對象等細則，一定程度抑制了需求的釋放，使商辦產品與住宅價格出現較為嚴重的倒掛。一個鮮明的反差是，包括香港、東京、曼哈頓等國際大城市，商辦產品相較住宅均有一定溢價。

在分析人士看來，商辦物業的底層邏輯是投資品，需求更依賴市場的流動性，這也意味著政策杠桿作用更加有的放矢，隨著流動性的釋放有望放大需求的實際體量。

廣州即是一個樣本。目前，廣州是率先、也是唯一放開商辦限購政策的一線城市。據廣州中原數據顯示，在2018年年初、年末廣州兩次商辦政策的小幅松綁，推動了次年商辦小戶和商鋪成交反彈迅猛，2019年全年成交面積156萬方，同比上漲66%；而在中指研究院統計的數據中，隨著廣州于2020年全面松綁商辦物業，當年末廣州商辦產品均價34797元/平，上漲29%。

有觀點認為，本次優化是一個好兆頭，說明政策已開始關注商辦市場。

資產配置新趨勢

在深圳放開港澳居民網簽背后，是海外市場成熟資本、有投資經驗的高凈值人群等的“收租”需求。一二線城市成熟商圈中的持有型優質物業，屢屢成為他們框定的目標，而合理的價格與回報率，亦激發了他們愈加濃厚的興趣。

2023年2月，凱德集團就宣布設立凱德中國特殊機會伙伴計劃，承諾以股本11億新元投資中國的特殊機會項目。其中，特殊機會項目所指，便是中國商業地產中低估與減價的項目。

國內成熟商圈穩定的租金回報，是商辦物業備受青睞的原因之一。據中指院數據，2023年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街商鋪平均租金為24.33元/平方米，其中，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪租金，均實現較大的環比漲幅。

有業內人士表示，單純以租金回報率計，商辦物業明顯優于住宅物業，目前，商辦物業回報率普遍達到4%-5%，一些核心城市的優質商圈回報率更遠在均值之上。例如，在杭州老牌網紅街區，杭州濱江鉑金島目前招商率達到100%，投資回報率穩定在7%-9%。而根據諸葛找房數據，2022年中國重點50城平均租售比為1：620，租金回報率為1.94%。

當前，海外成熟市場的投資風格正逐漸在國內被認可。從理解到加入，基于資產配置的需求，國內資金對于商辦資產的關注度亦在增長。房地產市場正由增量向存量傾斜，國內對于不動產投資的需求逐漸增強，而較為寬松的貨幣環境也起到了推波助瀾的作用。

“隨著市場的愈加成熟，國內投資者的資產配置思路，未來或加速向海外發達國家靠攏?！?在上述業內人士看來，以回報率作為衡量標準，當下的商辦資產無疑是一個重要選項。

價值重估

目前，關于商辦市場就此激活的結論尚為時尚早。但可以看到，無論是政策優化的預期，還是資產配置的趨勢，助力商辦市場信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商務部就指出，將圍繞“改善消費條件，創新消費場景，營造消費氛圍，提振消費信心”及早謀劃，并把全年定位為“消費提振年”。

作為“消費提振”的重要載體，商鋪的價值亦被看好，而開發商則給予最大力度的運營支持。作為國內商業地產的頭部企業，據龍湖介紹，其對旗下星街、鉑金島等商辦物業，有專門協助商家優質運營的龍商薈，包括VIP優先權、運營服務、宣傳推?、定制物料等4?專屬升級權益，可以針對龍湖街區戰略聯盟商家推出的全套權益方案。

無疑，商辦物業與之俱來的投資品屬性，使投資者跳出屬地約束，擁有更大的選擇范圍。

而更大的池子，也意味著資產價值更大的差異。在一位機構人士看來，無論政策會否持續優化，未來商辦資產的競爭仍將愈加白熱化。不僅需要項目對便捷性、成熟度、輻射范圍提前預判、規劃，更需要吸引力強的消費服務內容，以“主題性”帶動“話題性”，持續維持項目的熱度。

例如，長沙濱江金融中心的龍湖鉑金島，定位為“快享慢活24小時城市新聚場”，聚焦年輕化的消費方式，打造了濱江商業新地標—微醺不夜島。其中，鉑金島的核心元素 “金拱門”，與濱江金融中心的寫字樓，成為對標上?！包S埔”的長沙“三件套”，深受年輕人的喜愛。

而龍湖在合肥打造的車橋新界，則造就了合肥夜經濟消費新地標，奇幻的燈光打在斑駁的墻面上，配上熱門餐廳、網紅咖啡店、音樂節、燈光秀等元素，營造出獨特的消費體驗，讓車橋新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的開業率、開業3天客流量21萬+、累計銷售額1260萬……多項數據也從側面印證了車橋新界的火爆程度。

商業地產服務商睿意德表示，夜生活內容的消費者黏度較高，復購率較強，也是溢價率最高的店鋪品類之一。夜生活及潮流主題的商鋪，營業時間較長、經營效率較高；且經營內容天然和街區的獨立、開放形態相匹配，有助于商戶自由把控營業時間、營造休閑愜意的開放體驗感。

圍繞運營、分化等關鍵詞，一場商辦價值重估的改變已經開始。當然，在增量市場向存量市場過渡的新發展階段，市場也希望翻開新的篇章，像2007年深圳商辦市場的“限購令”，也如2017年北京商辦市場的“326新政”，不同的是，這將是商辦價值回歸甚至重估的新時代。