福建平潭藍眼淚為何能成爆款IP
幾乎遍覽大部分房企中期財報的最投資者們，希望找到一個另類的顏建參照物，于是國說個中福建平潭藍眼淚為何能成爆款IP他們等來了中國海外發展（00688.HK）的成績單。要知道，做中近80家房企中期業績預告中有六成披露出現虧損，間值碧桂園、最遠洋集團、顏建融創中國的國說個中虧損額在百億以上，部分央國企也在困損陣營中。做中
在業績會問答環節，間值有投資者拿過話筒，最稱“看到這份業績真的顏建挺感動的”，肯定了近幾年中海堅持又好又快、國說個中穩中求進的做中發展戰略，在行業上行期時不盲目高歌猛進，間值直到近兩年劇烈調整，抗住了下行壓力，“滄海橫流方顯英雄本色”。
中海地產董事局主席顏建國業績會上作了千余字的發言，對中海上半年業績作總結，其中多次用上“最”字眼：
一是核心凈利潤率保持在行業最高區間；
二是融資成本處于行業最低區間。
三是繼續保持行業最穩健的財務狀況、最充裕的現金；資產負債率在頭部房企中最低。
四是中海是國內發展歷史最長的房企。顏建國以此強調，福建平潭藍眼淚為何能成爆款IP成立于1979年的中海，是唯一經歷了三次大的經濟危機與行業周期轉換劇烈沖擊的房企，包括1997年亞洲金融風暴、2008 年次貸危機，以及當前正在經歷的以市場整體下行、行業大洗牌為特征的房地產轉折期。
這六個“最”字，恰是中海的稟賦和優勢，是44年努力的結果，也是它被投資人和市場認可的部分要素。
逆市超額完成目標
在同行主動降速，甚至有房企不再披露全年增速目標時，3月底，中海管理層公開表示2023年銷售增長目標為20%，且內部有更高的目標，據了解，為30%。
半年報便是業績兌現時刻，中海期內完成銷售合約額1801.8 億元，同比增長 30.1%。據克而瑞的統計數據，全口徑銷售位居行業第三，而權益銷售登頂。
無論是年初公布的“20%銷售增長”年度目標還是內部更高要求，中海都如約達到了。
不僅整體銷售額過關，單個城市的市占率也進一步提高，在33個城市市占率躋身前三，較 2022年度增加3個。其中北京合約銷售額 359 億元，連續多年霸榜銷冠。
中海管理層重申對實現年度目標充滿信心，這源于上半年在低谷期依然圓滿完成，且下半年貨量非常充足，全集團有6100億元總可售貨量，并且8成在一線、強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市都有新的項目入市，均是最受益于此輪房地產政策利好的城市。
8月底正是一線城市樓市逆轉級政策密集出臺時期，認房不認貸、降低首付比例和房貸利率等紛紛出臺，而顏建國在主席報告書中特意強調了一點：中海在北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團新增貨值中占比44.7%。這將是下半場發力的彈藥。
提前還貸的考量
穩健的財務狀況和充裕的現金流，是中海一貫的特長和優勢。
截至6月末，中海在手現金1142億元，現金占總資產的比例繼續保持在10%以上，資產負債率 58.3%，凈借貸比率 37.7%，資產負債率在頭部房企中最低，繼續保持“綠檔”。
且期內獲地16宗，權益投資額約414億元，在保持投資購地金額居行業前列的基礎上，還提前償還了境內外今、明年款項超過400億元。而多數同行疲于應對臨期的債務而進一步走到爆雷、展期邊緣。
一位知情人士透露，中海提前還債的原因，一方面是千億在手現金“闊綽有余”，且上半年的加權平均融資成本為3.54%，處于融資成本處于行業最低區間，比2022年度的3.57%還進一步降低。提前還債有益于置換更低成本的融資，進一步降低整體成本，提高資金使用效率。
中海仍保持著行業領先信用評級，具體為惠譽A-、穆迪Baa1、標準普爾 BBB+、聯合AAA，融資優勢進一步加強。
提前還債的另一個原因是，地市分化，主戰場高能級城市熱度上揚，但中海仍有節制地恪守投資底線。
收縮投資、回歸一線和南方強二線已經是行業內共識?？梢钥吹降氖?，上半年幾乎所有還有余力投資拿地的房企，都涌向一二線城市的土拍，尤其是核心城市核心區域的核心地塊一般都競價至搖號環節，因此拿到好地全憑參與度和運氣。
中海在土地市場亦表現活躍，幾乎參與了核心城市的所有土拍，80%貨量位于一線和強二線城市。且內部更加強調精準投資，有嚴格的測算邏輯，不拿錯地，不拿高價地，甚至連一線城市的郊區地塊，也不能盲摘，一定要盡量商談出更優的價格、付款和配建條件，足見下行市場中海又進取又謹慎的作風，確保行業領先的盈利能力。
在回應投資策略時，中國海外發展有限公司行政總裁張智超先生表示，上半年中海的權益投資額379億，相當于去年全年投資額44%。上半年公司跟蹤的重點城市供地量大概占全年供地量36%，意味著下半年有更多投資機會出現。
他也坦言上半年熱點城市、熱點地塊競爭激烈，但從 7、8 月份情況來看，土地市場表現更加理性和平穩，下半年投資機會應該會更好。
投資策略方面，中海堅持“三個主流” ，即投資主流城市、主流地段、主流項目。同時也嚴守投資紀律、投資刻度，在這些標尺下，上半年的綜合拿地回報率都高于公司投資刻度，“下半年會更勤奮參與公開市場投資”。
公開市場有財力、專業測算和運氣加持，同時，收并購和城市更新市場更待進一步發力，那是少數頭部央國企玩家的戰場。上半年中海在北京和上海的兩個大的城市更新項目——北京中信城、上海建國東路項目推進順利，8月底還從碧桂園手上收購了廣州亞運城項目的股權，成功控股該項目。
商業加速，“明天”可期
中海在戰略上堅持以房地產為主的專業化經營，確立了今天、明天、后天的可持續發展戰略業務結構。
“今天”是住宅板塊，仍將是公司的核心業務，年投入90%左右的資源。
“明天”的業務是指商業，包括辦公、購物中心、長租公寓等，年度資源投入約8%左右。
剩余的2%資源則用于發展面向未來的“后天的業務”，包括養老產業、供應鏈管理等圍繞不動產開發運營上下游產業鏈的相關多元化業務。
可喜的是，上半年中海“明天”的業務展現出亮眼成績：商業項目入市進入加速期，在2021年入市18個項目、2022年入市15個項目基礎上，上半年已入市10個項目，包括3 座寫字樓、4 座購物中心、3棟長租公寓。年內預計入市20個項目。
3月底，中海管理層展望2023年時，提到了五項重點工作，其中一個便是加快商業項目入市節奏，租金收入加速增長，且制定了30%的增長目標，未來幾年商業收入增長可觀。
5 月，山姆會員店作為上海真如環宇城 MAX 首店開業，這座山姆店創造兩個“全球第一”：全球唯一一家開在公園里的山姆會員商店，店鋪位于海納中央公園下方；同時也是距離中心城區最近的一家山姆商店，有望成為“亞洲山姆店王”。環宇城 MAX 為中海商業最高產品線首發旗艦作品，預計年底入市。
中海管理層多次重申公司對房地產市場企穩轉好保持信心。
中央對房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢作出了判斷，這是新變化，但仍有三個“不變”：房地產依然是大行業、支柱性產業的定位沒有變，中海穩中求進的高質量發展策略沒有變，銷售與利潤穩中有升的目標維持不變。
管理層也用市場數據穩定投資者的信心。從監控數據來看，7 月份是傳統的銷售淡季，但8月份銷售案場來訪量較7月份上升15-20%，“相信一系列支持市場的政策會對市場回升起到積極作用，下半年政策對市場會有更大的助力”。
在本輪行業洗牌中，中海擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會，以攻守兼備的發展態勢應對挑戰，抓住機遇。管理層表示。
顏建國進一步強調，中海戰勝市場的信心，源自于充足的貨量，以及主力貨量布局于核心城市的貨量結構優勢，以及財務資金優勢、融資成本優勢、成本費用優勢等。
市場低迷之時，中海希望用真金白銀的投資表明自己看好房地產行業的決心，表示下半年將加大核心城市的投資，積極主動捕捉收并購機會，確保公司穩中求進地可持續發展。
