03版要聞 - “中國為世界知識產權事業發展作出重要貢獻”

經濟觀察網 記者 陳月芹 10月6日，雙節文化和旅游部數據中心測算，樓市2023年中秋、現涼03版要聞 - “中國為世界知識產權事業發展作出重要貢獻”國慶“雙節”假期，意政國內旅游出游人數8.26億人次，策調策略實現國內旅游收入7534.3億元，雙節按可比口徑分別同比增長71.3%和129.5%。樓市攜程的現涼機票、酒店、意政門票、策調策略民宿、雙節租車、樓市郵輪等業務均大幅增長?，F涼

然而，意政文化旅游消費的策調策略熱鬧，和樓市無關。在“金九銀十”這一傳統銷售旺季，疊加8-9月各類調控政策的放松，部分開發商把這個超長黃金周視作年內沖刺業績“最后的希望”，沒想到開局平淡。

第三方機構克而瑞和中指研究院分別公布了“雙節”樓市報告，雖然在監控城市數量、同比環比口徑等維度上多有差異，個別城市數據也存在“打架”的03版要聞 - “中國為世界知識產權事業發展作出重要貢獻”情況，但整體的成交同比、環比數據均為下跌。

克而瑞監測了42個重點城市的成交備案數據，“雙節”期間累計成交166.66萬平方米，較2023年9月日均降幅達52%，與今年五一假期相比，跌幅也達到了11%。

備案數據有所延遲，克而瑞同時結合了認購數據，結果顯示，22個重點城市成交環比下降31%，同比下降23%。

中指研究院數據也顯示，城市及區域間分化較嚴重，除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量一般，35個熱點城市日均成交面積較2022年國慶節假期（10月1日-7日）及2019年同期下降兩成左右。

多數城市維持低位

部分城市因遲遲等不到“靴子”落地進入政策“真空期”。

一位TOP10房企北京區域營銷負責人透露，其監測到的多個核心區改善、近郊成熟區首置或首改項目，“雙節”期間的成交額，較9月1日取消“認房不認貸”新政首周下降了6-7成，相當于新政首周的3-4成，有項目甚至不達7-8月數據。他原本以為，今年7-8月已經是年內北京市場的最低谷。

該營銷負責人對北京10月樓市的涼意感到意外。他認為，“最主要的原因還是消費乏力，對未來收入沒有信心，其次才是政策，7-8月時還沒有要放開限購的小道消息，現在，想買房的客戶更不著急了，他們堅信一定會有進一步的政策利好出來”。

克而瑞的研究報告指出，“雙節”期間，二三線樓市跌多漲少，和9月相比，跌幅均在50%以上。

多數城市維持低位，諸如深圳、南京、合肥、濟南等城市表現比較平淡，整體去化和前期相比變動不大，區域分化持續加劇。尤其是三四線城市諸如常州、鎮江、淮安、揚州、徐州等，“雙節”期間成交慘淡，以去庫存為主，即便開發商加大折扣營銷力度，依舊去化不佳。

以徐州為例，“雙節”期間無項目公開推盤，5個項目平推，總計推售約322套，均為節前新領證房源，但因新推房源不具價格優勢，去化不理想，截至目前，網簽均在2套及以下。

臨陣放松限購的城市有起色

不同城市之間、核心區域與近遠郊之間的分化十分明顯，尤其是節前臨陣出臺限購松綁等政策的城市，成交數據有所上揚。

例如廣州，9月20日宣布調整限購區域、非戶籍居民購房社保年限5年降至2年、增值稅免征年限“5改2”。

某頭部開發商廣州區域人士感受到假期到訪、成交有所增多，“到訪肯定比平常的周末多，但和今年五一、以往小長期相比稍遜色”。多家開發商會宣揚假期買房看房場面火爆的小視頻，渲染氣氛，讓客戶感受到樓市熱度，甚至不惜在“雙節”業績海報上虛增業績，“有同行曬出廣州區域雙節吸金40億元的海報，但實際成交加上認購約18億元”。

廣州一步完全放開了番禺、黃埔等供應主力區域的限購，也直接導致“雙節”期間這兩個區域受益最多，上述頭部開發商廣州區域人士解釋，黃埔年初曾悄然放開人才限購，但自媒體曝出后，該政策放松被叫停，直到9月20日明令不再限購，到訪和成交明顯上升。

黃埔的放開，也加劇了其周邊原本就不限購的增城區市場的進一步轉冷，有增城區項目置業顧問反饋，一天只帶了2-3組客戶。

節前的9月25日，增城區舉辦了一場房博會，超80個在售項目推出花樣優惠：首付可5年分期付款、首付分期最低5萬元起、月供4000起就能上車三房、現場可享98折購房優惠等。有項目推出總價百萬以內特價房，買房送13萬雷凌車、成交送全屋家電等活動，使盡渾身解數。

成都也是節前火線出臺樓市大力度新政的城市，縮小限購區域至“5+2”區，即錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、天府新區、高新區南部園區。限購區內大戶型（144平方米以上）不限購，非本地戶籍購買144平方米以下房源也只需要6個月社保。

一位央企成都區域營銷負責人告訴經濟觀察網，實際上，外地人在限購區域買小戶型，也可以通過一次性繳齊6個月社保獲得購房資格，“幾乎沒有購房限制”。

克而瑞報告顯示，成都“雙節”期間的備案面積，和2023年9月、2022年國慶節假期以及2023年五一假期的日均成交相比，分別下跌55%、88%、66%。

眾多城市調控主管部門都關注著成都新政后的成效，而這一數據令人意外。

該央企成都區域營銷負責人連連強調備案數據有滯后性，“實際沒有這么差”。其所在公司和監測到的同行成交數據顯示出三個特點：

一是成都核心區在“雙節”期間基本處于斷供狀態，很多項目在節前取證開盤就賣完了，熱門項目利用假期蓄客，節后再開盤；

二是“雙節”期間，兩個區域較火爆，如天府新區熱門項目能去化50套左右，二圈層的龍泉區市場反彈也較明顯，“新政確實帶來了增量客戶，一類是來自四川省內二級城市的客戶，另一類是西北城市的客戶”。該央企成都區域營銷負責人透露，省內二級城市、西北客群、本地客戶帶來的成交大致比例為4:2:4，因此公司正計劃推出針對這部分增量客戶的優惠。

三是天府新區大戶型不限購項目流速變快。該央企成都區域營銷負責人假期內去“暗訪”競品項目，被多個項目置業顧問告知“185/188平方米等大戶型已經清掉了”。

放松調控的策略

自9月以來，已有沈陽、南京、蘭州、濟南、福州、合肥、鄭州、武漢等8座省會城市全面取消限購，另有西安、廣州、長沙、太原、成都、杭州等7座省會城市調整了限購政策。

9月20日，廣州打響一線城市放松限購的第一槍。截至10月8日，北京、上海、深圳暫未調整相關政策。

一位新一線城市官員透露，目前還有空間放松或放開限購的一二線城市主要有兩種思路，一種是像無錫、武漢、南京、鄭州一樣全面放開，或按照環線、圈層劃分，放開非核心區的限購；另一種是像蘇州、成都、廈門等城市，除了放開郊區限購，還對核心區大戶型（120或144平方米以上）差異化取消限購。

“放開哪個閘，能釋放特定人群的購買力。”該新一線城市官員透露其所在城市不日即將公布新政，明確鼓勵有錢人去買房，讓改善高端歸改善高端，首套剛需歸首套剛需，有松有保。

“房子是資產，更是債務。債務是剛性的，不會隨著房價下跌而消失?，F在應該淡化購房，至少不鼓吹樓市奇跡，不是讓一眾普通家庭在下行周期加杠桿買房，而應該解開對有余錢居民購買改善、高端項目的限制。”